계약갱신 청구권, 묵시적계약갱신(계약자동갱신): 중개수수료, 새 임차인 부담,

계약갱신 청구권, 묵시적 계약갱신 시 임대료, 기간, 임차인의 해지 권리행사로 임대인의 어려움이 가중되고 권리 남용까지 언급되고 있다. 계약의 갱신이란? 임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 1) 임대인이 6~2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.



1. 위 임대차보호법에서 계약의 갱신에 대해서 나오는 데요, 집주인이 임대차(전, 월세) 만료 6개월에서 2개월 전까지 세입자에게 아무런 얘기를 하지 않으면 그건 기존 계약이 묵시작으로 갱신되는 것으로 보겠다는 것이 주택임대차법 4조의 내용이다.

2. 묵시적갱신이 되면 집주인이 굉장히 불리해저서 절대로 묵시적 갱신을 하지 말고 2개월 전에 통지해서 가급적 자동 갱신되는 것을 계약서를 다시 작성하라고 상담하고 있다. 이유는 다음 조항 때문이다.

3. 주택임대차보호법 6조의 2 (묵시적 갱신의 계약해지) 1) 제6조 제1항에 따라 게약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 2) 제1항에 따른 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

4. 묵시적갱신에서는 임차인 세입자에게 언제 든 계약을 깰 수 있는 계약해지권을 주고 있다, 임대차계약을 하거나 갱신계약을 하게 되면 계약 조건이나 기간을 지켜야 될 의무가 쌍방에게 있지만, 묵시적 갱신이 됐을 경우에는 임차인 세입자에게 일방적으로 계약을 깰 수 있는 권한이 있다.

5. 임차인 세입자는 언제든지 계약을 깰 수 있고 3개월 후가 되면 임대인 집주인은 보증금을 돌려줘야 하는 반환의무가 있어, 임대인 집주인에게는 절대 묵시적 갱신계약이 되지 않도록 2개월 전에 통지해서 계약서를 다시 작성해 놓으라고 하고 있다.

6. 첫 번째 문제는 임대차3법에도 이 조항이 그대로 적용되었다, 임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등) 1) 임대인은 임차인의 6개월~2개월 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 4) 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.

7. 임차인 세입자가 현재 살고 있는 집에 대해서 계약갱신 요구권을 행사할 경우에 1회에 한해서 계약갱신을 인정을 해 줄 수밖에 없는 내용인데, 계약갱신 요구권이며 임대로도 5% 이내에서 만 올릴 수 있도록 하고 있다.

8. 두 번째 문제는 1항에 따른 갱신되는 임대차계약은 계약갱신 요구권을 행사했을 경우를 말하는데 제6조의2항을 준용한다고 돼 있는데 6조의 2는 묵시적 갱신에서 인정되는 임차인 세입자의 일방 해지권을 말하며, 계약갱신 요구권을 행사해 살고 있는 경우에 그 세입자들은 묵시적 갱신(자동갱신)과 똑 같이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고 통지한 지 3개월이 지나면 집주인은 반드시 보증금을 돌려줘야 한다.

9. 계약갱신 요구권을 행사하여 살고 있는데 조건에 맞는 집을 찾아 임대인 집주인에게 이사를 가겠다고 얘기를 한다면 임대인은 계약 기간 중이므로 안 주면 어때? 하지만 법에 돌려주게 되어 있어 의무가 발생한다.

10. 보증금반환의무를 돌려주지 못 핳 경우에는 반환소송에 걸릴 수도 있고 소송에 질 경우에는 보증금을 돌려줘야 되고 못 돌려준 기간만큼 지연이자까지 지급해야 되고 계속 불이행하게 되면 집이 경매까지 넘어갈 수 있다.

11. 임대인은 갑자기 보증금을 돌려줘야 되는데 전세 세입자도 구해야 되고, 집 수리와 중개보수 등 모든 것을 임대인 집주인이 부담해야 되는 상황(역 전세)이 돼서 보증금을 돌려주지 못하는 임대인은 전세금을 낮춰 주든지 못 돌려주는 금액만큼 이자를 세입자에게 지급(역 월세) 해야 되는 불리한 상황에 처하게 된다.

12. 임대차3법이 역 전세, 매매가가 전세보증금의 아래나 언저리로 집값이 하락할 경우, 임대차 3 법이 시행되고 얼마 되지 않아 문제가 된 것은 임대인 집주인의 계약갱신 요구권의 거절 문제였는데 집주인의 실 거주 목적으로는 거절할 수 있었다.

13. 부동산 하락기의 역 전세 시에는 임차인 세입자의 계약갱신 요구권이 문제가 될 수 있다. 세입자 보호를 위해 마련한 계약갱신 요구권이 임대인 집주인의 어려움을 가중시키는 요인으로 작용하고 있다.

14. 역 전세 현상으로 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 빌라사기 시에도 발생하기도 하고 경제 침체, 부동산 값 경기 사이클 하락 시에도 자연 발생하기도 하는데 임차인 세입자를 보호할 목적으로 만들어진 이 조항이 임대인에게는 날 벼락같은 조항인 것이다.

15. 계약갱신 요구권으로 1회에 한에 2년 계약을 들어주게 하고, 임대료를 5% 이내 밖에 올릴 수 없게 하는 법의 필요성이나 취지는 공감하지만 임차인 세입자에게 언제든지 계약을 해지 통보할 수 있게 권한을 부여한 것은 남용으로 보인다.

16. 또 문제는 상생 임대인 제도와 계약갱신 요구권이 충돌할 여지가 많다. 상생 임대제도는 기존 계약 대비 신규 계약을 할 때 임대로를 5% 이내 인상한 경우 양도세 요건 완화 혜택을 주기로 한 것, 집주인이 2년 거주 요건을 맞추지 않아도 양도세 완화 제도다.

17. 1년이상 임대를 해야 되고, 신규 계약과 기존 계약에서도 임대료를 5% 이 내서만 올려야 되고 신규 계약에 있어서는 2년 이상 임대차가 이루어져야 하는데 계약서상 2년이 아닌 실제거주 기간이 2년 이상 되어야 양도세 혜택을 받는다.

18. 임차인 세입자가 계약갱신 요구권을 행사하여 살다가 2년이 되질 않았는데 중간에 언제든지 나가겠다고 한다면 어떻게 될까요? 임대인 집주인이 어떻게 든 전세보증금을 돌려준다 해도 임대인은 2년 기간을 채우지 않고 임차인 세입자가 나가는 것이기 때문에 상생 임대인이 될 수 없어 양도세 혜택도 받지 못하는 것이다.

19. 임대인은 임대료도 5% 이내로 기간도 2년으로 맞추어 계약을 체결했는데, 단지 세입자의 변심 하나에 강력한 계약해지권을 줬기 때문에 상생 임대인이 될 수 없는 상황이 발생하게 돼 상생 임대인 제도와 계약갱신 요구권이 충돌하는 현상이 발생하는 것이다.

20. 임차인 세입자의 계약해지권으로 임대인은 3개월 이내 보증금 반환의무와 임대로 5% 이내 제한, 재 임대 부담(집수리, 중개보수 등), 상생 임대인 양도세 혜택 등 임대인의 과도한 소유권에 기한 이익을 침해하는 것이 될 수 있다.