전세 보증금 반환 받기: 주인과 싸우지 마세요. 주택, 상가
전, 월세 계약해지 시 임대인의 개인사정이나 경제 사정으로 전, 월세 보증금을 돌려받지 못해 임대인과 임차인의 분쟁이 끝이 질 않고 있으며, 특히 부동산 시장 하락장이 지속될 경우 임대 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어나 전세입자들의 고통이 늘어가고 있다.
1. 계약 만기 시 묵시적갱신이 되지 않도록 2개월 전까지 계약종료 표시를 집주인에게 통보하여야 하고 그렇지 않으면 "묵시적 갱신" 이 되고 기존 계약과 같은 조건으로 2년 동안 자동 연장된 것으로 보고 임차인은 묵시적 갱신 이후 임대인에게 언제든지 계약해지(계약해지권)를 통보할 수 있고 그 통보가 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하는데 확실한 것은 내용증명을 발송하는 것이 좋으나 아니면 문자, 카톡 등 이후에 서면화 할 수 있는 것으로 통보하는 것이 좋다.
` 계약해지 의사표시 기간이 지나 묵시적갱신(자동갱신)이 되면 3개월 후에 계약이 종료되기 때문에 보증금 반환 시기가 늦춰지고 월세인 경우 3개월분 월차임을 부담하여야 한다.
2. 계약만기 6~2개월 전에 임대인에게 보증금반환의사나 반환 방법을 확인하고 이행 거절이나 명확한 대답이 없을 경우, 첫 번째는 등기부등본을 떼어 근저당이나 압류 등이 기록된 것이 있는지 확이하고, 두 번째는 주변 공인중개사 사무소를 방문하여 주인이 부채가 많거나 갭 투자자나 다주택 투자자 등 임대인에 대해 알아보는 것이 좋다.
` 보증금 반환에 미온적인 임대인이라면 기간 만료전에 미리 내용증명을 작성해 가까운 우체국에서 등기 발송하는 것이 좋은데 인터넷에 내용증명 약식을 인쇄받아 확실한 계약종료 의사표시와 보증금 미 반환 시 임차인의 손해배상(이자, 지연이자, 계약금, 위약금 등 특별손해) 가능성을 내용에 담아 등기 발송하는 것이 좋다.
` 기간 만료 시에 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인은 절대로 이사나, 주소이잔을 하면 안된다. 이유는 " 대항력 "과 " 우선 변제 권 "을 상실해 경매 시 보증금 전부를 보호받지 못하고, 제삼자의 후순위 권리청구 보다 밀리게 되어 불이익을 당하게 되므로 절대 하면 안 되고, 곧바로 관할법원민원실을 방문해 계약서와 증명서류 등을 지참 헤 " 임차권등기명령 "을 신청해 등기에 기록되게 하고 확인하는 것이 좋다.
3. 임대 기간 만료 후 꼭 이사를 가야한다면 " 임차권등기명령 "을 관할 법원 민원실에 계약서와 증명서류 등을 준비해 " 임차권등기명령 신청하러 왔는데요 " 하며 친절히 신청서와 도움을 받을 수 있다. 신청 후 약 2주 정도 등기부 등본에 임차권등기명령 기록을 확인 후 이사를 가더라도 주택임대차보호법 상의 " 대항력 "과 "우선 변제 권 "이 상실되지 않아 경매시나 이후의 제3의 임차인이나 권리자들로부터 보호를 받게 됩니다.
` 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 사항은 내 전세보증금이 집값의 70%를 넘기지 말 것과 위와 같은 임차권등기가 되어 있거나 압류, 가압류, 가처분, 근저당 등 어떠한 등기부등본상 등기 기제가 있는 집은 의심을 해보고 되도록이면 누구의 말도 듣지 말고, 계약을 하지 마세요. 이유는 등기부상 어떠한 등기기록이 있었거나 있는 집의 소유권자는 위험할 가능성이 높기 때문입니다.
4. 계약기간이 만료 시에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인은 관할 법원의 임대차분쟁위원회에 조정 신청할 수 있으나 실무 경험으로는 곧 바로 " 임대보증금 반환청구소송 "이나 " 지급명령 신청서 "를 인터넷에서 인쇄받아 관할법원에 신청하거나 대법원전자소송 인터넷 신청도 가능하며 소송 전 5%, 후 12%의 이자청구와 손해배상도 할 수 있다.
5. 소송이나 지급명령 완료 후 임차인 세입자가 관할법원민원과에 해당 집을 경매 신청할 수 있다. 민원실에 " 부동산 강제 경매 신청서 " 제출하러 왔다고 도움을 받아 제출하면 관할법원에서 2일 이내 경매개시결정과 개시결정 등기를 하고 3일 이내 경매개시의 송달과 임차인 현황조사명령, 감정평가 등의 절차 후 최초경매일은 신청서 접수 후 통상 4~5개월이 걸리고 낙찰이 되면 1주일간의 낙찰허가 결정기간 ->1주일간의 이의신청 기간 -> 경락자가 한 달 후 낙찰 잔금을 지불하는 절차를 걸치는데 세입자가 배당(전세보증금)을 받을 때까지는 초소 7~8개월이 걸린다.
` 지금까지 절차는 임대인의 동의 없이 임차인이 일방적으로 진행할 수 있는 것이며, 복잡하고 시간이나 비용, 기간 등 어려워 보이나 절차만 잘 숙지하고 진행하다 보면 1,2번 단계 이전이나 이후, 또는 3.4번 단계에서 반환 받을 수 있고 5단계까지는 정상적인 임대인인 경우 5단계까지는 오지 않는데, 5단계 경매까지 진행한다면 임대인이 이미 파산 상태나 없는 경우 등 그 집을 이미 포기한 상태라고 보면 될 것이다.
` " 다음 세입자를 구하고 주겠다 " 하는 것은 법적인 근거가 없는 항변으로 임차인이 위 절차를 진행하는데 문제가 되질 않고, 또 " 보증금을 일부만 주고 임차권 등기나 경매 취하를 해달라는 임차인이 있는데 절대 양보해서는 안되고 전액을 반환받았을 때만 말소나 취소를 하야합니다. -감사합니다-