[전세,월세]임차권등기명령 제도가 무엇인가요?[쉬운 민법용어#2]
[주택임대차 보호법]에서 임대차 계약(집주인과 세입자가 일정한 대가를 주고 일정한 기간에 부동산을 빌리는 계약) 만기 시 임대인이 보증금(임차인이 계약 기간 동안 임대인에게 미래에 있을 수 있는 손해 예정액)을 돌려주지 않아 임차인의 대항력(전입 신고+부동산 인도)과 우선변제권(확정일자)을 보존하기 위하여 해당 부동산(움직이지 않는 재산)에 임대차를 등기(기록하여 공시함)하여 임차인의 권리(우선변제를 받고 법으로 소유자나 제삼자로부터 보호를 받음)를 유지하고 그를 터 잡아 경매(법원에서 시행하는, 가장 높은 금액 매매) 신청까지 할 수 있다
a. [주태 임대차 보호법]에는 임차인(집을 빌리는 사람)의 사회적, 경제적 약자로 부동산 임대 시 많은 보호 조항을 만들어 임차인은 권리(자기의 이익을 위하여 타인에게 행할 수 있는 힘)를 널게 확대 적용하는데 대표적인 예: "임대인과 임차인의 계약에서 임차인에게 불리한 특약은 무효로 한다", 전입신고 + 주택 인도를 마치면 = 대항력을 취득하고 + 확정일자를 받으면 우선변제권을 갖는다. 그럼에도 불구하고 임대인의 사정으로 임대보증금을 임차인에게 돌려줄 의무가 불능에 빠졌을 때 법원의 임차권등기명령으로 등기해 채권을 물권화 하는 제도다.
b. 우리가 흔히 말하는 전세는 등기 없는 전세로 채권적 전세로 임대차와 같은 법적 보호를 받으며, 전세계약 + 등기를 해야 물권적 전세권이 된다 전세는 "돈을 굴린다"는 우리나라의 특유의 민법 제도로 임차인은 목돈을 보증금 내는 반면 월세보다 저렴한 게 빌리는 효과와 임대인은 보증금으로 목돈을 받아 다른 활용할(지렛대 효과) 수 있다는 장점이 있다.
c. 이러한 당사자 사회적 이해관계로 전세계약과 월세 계약이 이뤄져 부동산 거래의 50%를 차지하는 계약 형태다, 반면 사회적 경제적 많은 문제 또한 존재. 그 수법들이 세밀 해저 손해 보는 임차인이 왕왕 생겨나고 있다, 그중 임차인의 이사 문제가 대두되어 개인의 사회적 어려움을 법으로 보호하기 위해서 법원의 집행명령에 따라 등기를 마치면 이사 후라도 대항력 + 우선변제권을 유지하게 하여 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
a. 신청 요건 : 임대차 만료(끝난 후) + 보증금 반환 불능(임대인이 돌려주지 못함), 해지통고(일방 행위), 합의해지(쌍방 행위)
- 가간의 약정이 없는 임대차의 해지통고(계약 종료)는 한날로 1개월이 지난 경우
- 기간 약정이 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 불구하고 주택의 보존(집의 유지하는) 행위를 하여 목적 달성을 할 수 없는 경우(임대인에게 해지통고(계약 종료)가 임대인에 도달한 경우)
- 목적물(주태)이 임차인(집을 빌린 사람)의 과실없이 멸실, 파손 등으로 사용, 수익이 불능에 빠진 경우 임대인(집을 빌 여준 사람)에게 해지통고가 도달된 경우
- 묵시 갱신(집을 빌려준 사람과 집을 빌린 사람이 아무런 의사 표시 없이 기간 연장)이 이루어진 경우 임차인이 해지 통 고를 하고 3개월이 도달된 경우.
- 임차보증금을 돌려받지 못한 경우(전세보증금이 5천만 원 중 1천만 원을 받지 못함)란 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론 일부를 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다
- 임차주택의 범위 : 주택의 등기가 있어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다
- 건축물대장(건물을 주소, 부동산 표시, 건물의 용도, 면적, 층수, 소유자, 건축 인가일, 건축사용승인, 건물의 불법 증축, 변경 등 행정명령기록 등 기록 장부)이 존재하여 임대인 명의(이름)로 보존등기가 가능한 경우는 임대인을 대위(대신함)하여 소유권 보존등기(건물의 준공 후 최초 등기)를 마친 후 임차권등기(채권의 물권화)를 할 수 있다
- 주택의 일부분을 임차한 경우에도 신청이 가능하다(빌린 집의 도면을 첨부합니다)
- 주택이 아닌 경우(공장, 창고, 사무실, 상가 등)에도 주거용으로 사용하고 있다면 신청이 가능하다(임대차 계약 체결 시부터 임대차등기명령 신청 당시까지 서류를 첨부합니다) 영수 왈 : 그럼 비행기, 기차, 배, 탱크도 되나요? - 예, 토지에 견고한 장치나 고정이 되었다면 가능합니다.
- 임차인의 범위 : 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력(소유자나 제삼자로부터 자기 이익을 위해서 할 수 있는 법적 힘)을 상실한 임차인도 임차권등기를 할 수 있습니다, 다만 대항력을 상실한 임차인은 양수인을 상대로 임차권 등기명령을 신청할 수 없다. 전차인(전 집을 빌린 사람)은 비록 임대인(집을 빌려 준 사람)의 승낙이 있더라도 임대인의 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권 명령을 신청할 수 없다.
b. 신청 절차 ; 임차권등기명령 신청서를 작성하여 관련 서류 첨부하여 관할 지방법원. 지방법원 지원, 시. 군법원에 합니다 영수 왈 : 혼자서 직접 할 수 있나요? - 예, 임대인의 동의 없이하는 것으로 임대차계약서와 신청서만으로 혼 자서도 할 수 있습니다. https://www.scourt.go.kr/
index
www.scourt.go.kr
- 사건의 표시 : 임차권등기명령 신청서
- 임대인과 임차인의 성명, 주소, 주민번호, 법인인 경우 법인 명, 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업자 주소지
- 대리인이 신청할 경우 그 성명과 주소, 주민번호(신분증, 도장)
- 건물을 표시 부동산 주소 (건물의 일부인 경우 도면 첨부)
- 반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약은 전세금)
- 신청의 취지 및 사유 : 신청 이유에는 임대차 계약 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 당시 대항력을 취득한 경우에는 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자 취득일, 우선변제권을 취득한 날자를 주 요 글자로 하여 작성하시면 됩니다
- 첨부서류의 표시 : 등기부등본, 건축물대장, 계약서, 내용증명, 최고장 등을 첨부하시고요. 영수 왈 : 건축물대장상에 는 주거용이 아닌 경우는 어떻게 하나요? 주거로 사용했다는 증서 즉 수도, 가스, 전기 등 영수증을 첨부하시면 됩니다
- 연월일
- 법원의 표시 : 해당 관할 법원
- 임차인은 신청과 등기비용 등 같은 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. - 위 취지 및 이유란에 기재하셔도 되고 별도 첨부하셔도 됩니다
a. 대항 결과 우선변제권의 유지 : 임차인은 예전의 취득한 대항결과 우선변제권을 임차권등기 이후 상실되더라도 대항 력과 우선변제권은 유지됩니다. - 이사를 하더라도 등기로 계속 유지된다는 말입니다
b. 대항력 및 우선변제권의 취득 : 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 경우에 임 차 권 등기를 하면 취득하게 됩니다, 다만 등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 취득 여부를 따지게 되므로 등기 이전에 임차주택에 담보권이 설정된 경우 담보권 실행을 위한 경매절차의 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선 하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
c. 소액보증금의 최우선변제권 배제 : 임차권등기 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니 다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인의 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인은 예상치 못한 손 해를 방지하기 위한 취지입니다.
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상기 의문사항이나 도움( 절차, 비용 등)은 대한 법률구조공단에서 받을 수 있습니다. - 영수 왈 : 감사합니다
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